Crowdfunding immobiliare: il mattone liquido tra rischi e opportunità

La folla e il mattone

Il crowdfunding immobiliare o real estate crowdfunding, è uno dei figli del crowdinvesting, dove un numero indeterminato di persone, la folla, può rispondere ad una chiamata ed investire i propri risparmi in un progetto.

L’intero processo di investimento, avviene attraverso una piattaforma internet abilitante in modo snello e veloce. Le soglie di investimento sono molto basse rispetto a quelle proposte dalla banca tradizionale (si accede con qualche centinaio di euro). Parliamo di una delle applicazioni del Fintech (la finanza che incontra la tecnologia) e che, in questo caso, rende il mattone liquido grazie al crowdfunding immobiliare.

Secondo il Real Estate Crowdfunding Report 2017, realizzato dal Politecnico di Milano e dal Gruppo Bertoldi (già azionista di Walliance) il fenomeno, pressoché inesistente nel 2012, diventa rilevante nel 2018 con 7,7 miliardi di dollari di raccolta a livello globale ed un numero di piattaforme che passa da 6 ad oltre 100.

Se a livello europeo la raccolta nel 2017 è stata di 400 milioni di euro, in Italia dal 2017 a luglio del 2018, la folla ha investito poco più di 10 milioni di euro. La previsione di raccolta per il 2019, solo per il nostro Paese, è di 30 milioni di euro.

Equity o lending?

In Italia, le piattaforme di investimento presenti sono dedicate all’equity crowdfunding e al lending crowdfunding. Nel primo caso si tratta di capitale convertito in titoli partecipativi dell’immobile o della società immobiliare, nel secondo caso si tratta di un prestito di denaro destinato al fabbisogno di una società immobiliare. La prima regola dell’investimento è bilanciare il rischio, valutando nel contempo la bontà dell’operazione e la storia dell’operatore che intende avvalersi del crowdfunding.

Se le cose sono fatte bene, non c’è ragione di discriminare l’una o l’altra modalità di investimento. Carlo Giordano, CEO di Immobiliare.it, che ha stretto una partnership operativa con Walliance, è molto chiaro: “Entrambe le modalità sono due soluzioni di investimento che idealmente andrebbero fatte insieme, in un’ottica di diversificazione. Come sempre, con un po’ più di rischio avremo più redditività, ma è giusto non sbilanciarci”.


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In Italia, tra le principali piattaforme di crowdfunding immobiliare troviamo Walliance, la prima iniziativa italiana specializzata nell’equity crowdfunding, oggi in compagnia di Concrete. Nel lending, invece, spicca la spagnola Housers, operativa anche in Italia e Portogallo, a cui si affianca la neonata Trusters.

Rischi ed opportunità

Come per ogni investimento, anche l’accesso al crowdfunding non è esente da rischi. Il fatto che le piattaforme siano online, da un lato semplifica il modo di investire, dall’altro rende virtuale anche il rischio. “In generale questo è il punto più delicato del web. Purtroppo all’interno di internet noi tutti abbiamo perso la dimensione del pericolo e del rischio” ci ricorda Carlo Giordano “…facciamo acquisti o prenotiamo servizi senza verificare realmente chi sia il proponente, dando vita ad ingenuità che nel mondo fisico mai faremmo. Da qui l’importanza che sia il ‘contenitore’ che raccoglie le iniziative ad esser garante stesso della qualità dei progetti proposti”.

Quindi la piattaforma, pur non potendo garantire l’esito dell’investimento, deve fare la propria parte per renderlo trasparente e comprensibile. Ecco che il set documentale per i potenziali investitori, che contiene tutte le informazioni reperibili sull’opportunità, gioca un ruolo chiave nell’equilibrio delle responsabilità.


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Giacomo Bertoldi, CEO di Walliance, è convinto che: La percezione del rischio è ridotta se non si danno tutte le informazioni all’investitore e non si illustrano chiaramente i rischi. Credo che la percezione del rischio sia più chiara su una piattaforma come la nostra rispetto a quella che incontri in banca, dove firmi un sacco di fogli senza comprenderne appieno le eventuali criticità”.

Sulla stessa linea troviamo anche Diana Piemari, CMO di Housers: “Non trovo che l’accessibilità possa essere considerata uno svantaggio. Gli investitori devono registrarsi, caricare i propri documenti, scegliere come comporre il proprio portfolio di investimenti. Firmare decine di documenti in banca per investire in fondi senza avere un’idea precisa di dove e come verranno investiti i propri risparmi credo sia molto più impegnativo che investire online“.

Il real estate crowdfunding, come ogni novità che si rispetti, offre anche i suoi miti. Uno di questi, in particolare, lo vuole come ultimo rifugio di imprenditori e sviluppatori che non hanno più “santi” ai quali votarsi e che, non riuscendo a farsi finanziare dalle banche, ricorrono ad un mercato euforico e ricco di improvvisati da spennare.

La realtà ci racconta una storia diversa, dove chi decide di ricorrere alla raccolta è un soggetto che dovrà bilanciare le sue fonti di finanziamento, con apporti diretti e con finanza tradizionale, ai quali aggiungere il crowdfunding come finanza integrativa (e non alternativa).

Qual è il vantaggio per chi decide investire? Per Carlo Giordano: “Il crowdfunding rende finalmente accessibile l’investimento immobiliare anche a piccoli investitori, … diversificando in un settore che ha sempre assicurato significativi rendimenti in archi temporali ridotti“.

Esiste un rischio bolla nel crowdfunding immobiliare? “Spero mai!” dice Giacomo Bertoldi di Walliance, che però evidenzia: “L’andamento del mercato immobiliare può influenzare il buon esito delle operazioni finanziate dalla piattaforma. Dipende sempre dal criterio di selezione del developer. Sul piano delle piattaforme entro i prossimi 3 anni ci sarà una scrematura data proprio dalla qualità degli investimenti proposti e dalla capacità di stare sul mercato con responsabilità”.

Per Diana Piemari di Housers la selezione delle piattaforme è già in corso: “Lavorando in più mercati sono convinta che ci sia già in corso una bolla di piattaforme. In queste settimane hanno realizzato addirittura una tavola periodica delle piattaforme di crowdfunding immobiliare a dimostrazione che, a parte le storiche realtà pioniere americane, ci sono decine di realtà più o meno note che si stanno affacciando al settore. Per fare un nome, addirittura il genero di Donald Trump, Jared Kushner, ha lanciato il suo portale chiamato Cadre”.

Per riassumere…

Se è vero che il tempo è galantuomo, osserveremo con grande interesse l’evoluzione del real estate crowdfunding anche in Italia. Opportunità per operatori e investitori, soglie di ingresso accessibili a tutti, da sviluppare ancora il tema della liquidità dell’investimento dove, in caso di necessità, serve la possibilità di uscire dalla posizione.

Per riassumere, ecco 3 consigli:

  1. Capire bene le differenze tra equity e lending crowdfunding;
  2. Esaminare con attenzione i set documentali e valutare con diligenza chi c’è dietro ad ogni operazione immobiliare;
  3. Valutare la reputazione delle piattaforme sulla base delle operazioni di raccolta concluse, del rispetto dei termini di restituzione di capitale e interessi, della percezione diffusa nella community di investitori.

Mattone liquido? Ora siete serviti!


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