Mutui green: e se le centrali energetiche del futuro fossero gli edifici?

Gli immobili protagonisti della terza rivoluzione industriale

L’economista e sociologo statunitense Jeremy Rifkin illustra l’opportunità di lasciarci alle spalle la crisi finanziaria dei primi anni 2000 rivoluzionando l’architettura, per riqualificare il patrimonio edilizio esistente, trasformando la natura energivora di case e immobili in generale in un processo produttivo virtuoso di energia pulita e condivisa in rete (smart grid).

In un momento in cui si parla molto di mutui green e case passive, l’idea di trasformare in centrali energetiche edifici commerciali, immobili pubblici e abitazioni risulta intrigante e avveniristica, come tutto il “Rifkin pensiero” contenuto nel suo libro La Terza Rivoluzione Industriale (2011), dove racconta un’era post-anidride carbonica.

L’idea calza a pennello se esaminiamo il Primo Rapporto sul recupero edilizio in Italia (2017), realizzato da Scenari Immobiliari, che punta i fari su quell’80% dello stock residenziale italiano (10 milioni di edifici) costruito prima del 1990, che potrebbe tornare a nuova vita attraverso la riqualificazione (anche energetica).

Circa il 5% dei 2.450 milioni di mq dello stock residenziale rappresenta immobili vuoti e inabitabili. Ristrutturare significa incrementare il valore, generare ricadute economiche positive sul sistema, ridurre il consumo di suolo destinato alle nuove costruzioni.

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Mutui green e EeMAP

L’assunto è che il consumo energetico di tutto l’edificato europeo (UE) ammonti al 40% dell’energia utilizzata nell’intera Unione. È di 100 miliardi all’anno, inoltre, la stima per gli interventi di riqualificazione energetica che andrebbero effettuati per raggiungere gli obiettivi europei sul clima e l’energia.

EeMAPEnergy Efficient Mortgage Action Plan – è una iniziativa voluta da EMF-ECBC (European Mortgage Federation – European Covered Bond Council), che vuole realizzare lo standard europeo nel mutuo dedicato all’efficientamento energetico, alla riqualificazione immobiliare, all’acquisto di proprietà nuove e rispettose dell’ambiente a condizioni favorevoli. Questo progetto favorirebbe inoltre l’ingresso di finanza privata per il raggiungimento degli obiettivi climatici europei.

Cosa significa tutto questo per il proprietario di casa? Accedere a mutui con tassi di interesse agevolati e spread ridotti. Pianificare la ristrutturazione in chiave ecologica consente di coprire il 100% dei costi attraverso questa tipologia di finanziamento e l’80% nel caso di acquisto di case “verdi”.

Ecco gli ambiti previsti:

  • Acquisto di immobili con classe energetica A
  • Interventi di riqualificazione energetica
  • Costruzione di immobili con le tecniche di bio-edilizia

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Un altro aspetto che rende il mutuo green interessante è legato al fatto che investire in interventi di riqualificazione, oltre ad aumentare il valore della proprietà e generare risparmi rilevanti in bolletta, riduce il rischio di insoluti legati al prestito.

Mutuionline riporta un’indagine da parte di CRIF del 2017 su 17.000 casi di finanziamenti ipotecari. I risultati rivelano che in presenza di classe energetica più bassa, si alza il rischio di insoluti, con 3 o più rate non pagate durante l’anno. I mutui relativi ad immobili in classe A o B hanno un “bad rate” (cattivo pagamento) più basso.

La sfida della verifica e della valutazione immobiliare

La realizzazione di uno standard europeo per i mutui green deve confrontarsi col tema della valutazione immobiliare, della verifica prima e dopo l’intervento di riqualificazione per monitorare con efficacia l’intero processo.

Questa attività andrà a generare ulteriori costi, dato che bisognerà coinvolgere professionisti della valutazione che utilizzino criteri comuni. Chi pagherà tutto questo e come ridurre questa voce di costo? Abbiamo già assistito negli ultimi 10 anni ad un appiattimento del prezzo in ambito valutativo.

Su questo aspetto si esprime Luca Bertalot, Segretario Generale di EMF-ECBC, raggiunto al telefono a Bruxelles: “… scaricare questo costo sul consumatore finale è iniquo e rimane una sfida aperta per la quale ogni banca, di ciascun paese membro, dovrà trovare una soluzione. Inoltre, esiste un gap da colmare tra il valutatore tradizionale e l’Energy Efficiency Expert. Oggi nessuno ti chiede se in casa hai un pannello solare o altri dispositivi per l’efficientamento energetico. Discuteremo con RICS su come cambieranno le valutazioni immobiliari“.

La tecnologia giocherà un ruolo decisivo in questa partita?
Sempre Bertalot racconta che: “… siamo stati di recente in visita presso un incubatore di startup a Singapore, dove abbiamo scoperto un’azienda giapponese che manderà in orbita 25 satelliti che verranno utilizzati per le valutazioni immobiliari. La tecnologia in futuro potrà giocare un ruolo importante, al momento non la vedo ancora come un elemento risolutivo applicabile nella pratica quotidiana”.

Probabilmente, l’utilizzo di applicazioni VR (realtà virtuale) evolute, consentirà in un futuro non lontano di rilevare automaticamente dimensioni e caratteristiche intrinseche dell’immobile, tagliando tempi e costi di esecuzione del sopralluogo.

Il mutuo green europeo è un progetto ambizioso, dove vale la pena investire risorse e ricerca che accontentino tutti: le banche che prestano il denaro, chi crede nell’iniziativa e vi investe, i proprietari degli immobili (consumatori). Soprattutto, ne gioverà il clima, che gioca un ruolo chiave nel mantenere il nostro mondo accogliente per noi e per le generazioni future.


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